Temrõföld - újra aranyat ér:
Kicsit hosszú, de megéri elolvasni..
"Bombabiztos befektetések - Mit tud a jó öreg termõföld?
2008.10.15 05:50
A pánik hullámokban érkezik a világ pénzpiacaira, az elmúlt hetekben minden, amit valaha biztosnak hittünk, megkérdõjelezõdik, a befektetõk pedig egyre keresik a menekülõ utakat. Egy biztos: a vihar csitulására egyhamar senki sem számít, a tõke azonban továbbra is biztonságos helyét keresi. A romokban heverõ tõkepiacok fényében a hosszú távon stabil fundamentumokkal rendelkezõ mezõgazdasági szektor kézenfekvõ alternatívát kínál: újra érdemes figyelni a jó öreg termõföldre. A termõföld alapvetõen alacsony kockázatú, inflációvédett eszköz. Mérsékelt kockázatának megfelelõen viszonylag alacsony hozamú befektetés, amely azonban az aktuális helyzetben jelentõs felértékelõdési lehetõség elõtt áll.
Föld - Újra aranyt ér 1
Az év elsõ felében -a hitelpiaci válság mellett- a világgazdaság az élelmiszerek rekord mértékû drágulásáról volt hangos: az élelmiszerárak az elmúlt öt évben több mint duplájára emelkedtek, a FAO élelmiszer-árindexe - amely a globális piacokon is megbízható benchmarkot ad- egy év alatt 25%-kal ugrott meg. Az élelmiszerárak emelkedése több tényezõre vezethetõ vissza, és a kiváltó okok parázs viták tárgyát képezik világszerte, az általánosan elfogadott nézet szerint azonban néhány alapvetõ, jól beazonosítható tendencia együttes jelenléte alapozza meg hosszú távon az emelkedést (lásd keretes írásunkat).
A világszerte emelkedõ élelmiszerárak és az alternatív energiaforrások elõretörése a mezõgazdasági tevékenységet újra jövedelmezõvé tette az elmúlt években. Mindehhez hozzájárul a fejlett országokban a mezõgazdasági támogatási politikák áldásos hatása, amely a mezõgazdaság profitabilitását akár duplájára is emelheti. Igaz, hogy a befektetõk a gazdasági kilátások miatti félelmükben árupiacokról is jelentõs tõkét vontak ki az elmúlt idõszakban, termények árfolyama pedig jelentõs korrekciót szenvedett el, szakemberek szerint közép-hosszú távon az élelmiszerárak emelkedése stabik marad (bár erõsödik az a nézet, miszeritn az élelmiszerárak tavalyi sokkja több szempontból egyszerinek tûnik).
De a tõzsdék összeomlottak...
Az élelmiszerárak emelkedését a befektetõk elsõ körben az árupiacokon, illetve a feldolgozóipari cégek papírjain keresztül igyekeztek meglovagolni. Az egyre jövedelmezõbbé váló mezõgazdasági szektor és a tõkepiaci turbulenciák következtében az elmúlt idõszakban a spekulatív tõke a korábbinál sokkal nagyobb érdeklõdést mutatott az árupiacok iránt, és mára azok is áldozatul esetek a spekulatív tõke kénye-kedvének. A befektetõk a gazdasági kilátások miatti félelmükben árupiacokon is likvidálnak, így az elmúlt idõszakban a termények árfolyama is jelentõset zuhant. A mezõgazdasági szektor fundamentumai ezzel együtt rendkívül jók: a kereslet a mezõgazdasági termények iránt (keretes írásunkban részletezett okok miatt) továbbra is rendkívül erõs marad, középtávon a nyersanyagpiaci árfolyamok is stabilizálódhatnak, és a szektor folytatja egészséges felívelõ pályáját.
Szárnyaló földárak
A mezõgazdasági szektor virágzása a világ egyik felén-fõként Amerikában és Nyugat-Európában- már évek óta rendkívüli keresletet támaszt a mezõgazdasági földterületek iránt, amely a földárak tartós és intenzív áremelkedést eredményezte. (Olyan régiókban legalábbis, ahol a kereslet-kínálat hatásai szabadon érvényesülnek - a keresleti oldalt ugyanis sok országban korlátozzák, így az nem tud az áremelkedés irányában hatni.) Az USDA adatai alapján az USA Missouri államában 2006-ról 2007-re a földárak 17.2%-kal emelkedtek, 2008 egészére pedig 20%-os áremelkedést valószínûsítenek. A mûvelhetõ földterületek áremelkedése az Egyesült Királyságban folyamatosan rekordokat dönt. Az RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tanulmánya szerint az áremelkedés idén minden várakozást felül múlt: a júliusi adatok szerint az árak mintegy 47%-kal (!) emelkedtek meg 2007 azonos idõszakához képest. Nyugat-Európa többi országában hasonló tendenciák érvényesülnek.
Meddig tart az áremelkedés?
A kereslet a földpiacon többnyire a mezõgazdasági tevékenységet folytatók körébõl kerül ki, akik a jövedelmezõség javulására bõvítik termelõkapacitásaikat. Ugyancsak erõsödõ érdeklõdés mutatkozik a termõföldek iránt a tõkeerõs közel-keleti államok részérõl is, akik kevésbé nyerészkedés céljából vásárolnak fel mûvelhetõ földterületeket, sokkal inkább az élelmiszer igényeik hosszú távú biztosítása érdekében. Ezek az országok - tekintve, hogy alig, vagy egyáltalán nem rendelkeznek mûvelhetõ földterületekkel - jelenleg az összes élelmiszert importálják. Emellett világszerte a spekulatív tõke is egyre erõsödõ érdeklõdést mutat a termõföldek iránt, melynek azonban csak egyik oka a mezõgazdasági szektor növekvõ jövedelmezõsége. A másik ok a termõföld hagyományosan mérsékelt kockázata, amely az elmúlt 80 év legnagyobb pénzpiaci válságának közepette valóságos gyógyírként szolgált az elmúlt egy évben.
A kereslet a termõföldpiacon a stabil fundamentumok miatt valószínûleg továbbra is dinamikus marad világszerte, és az áremelkedés hosszabb távon folytatódhat, amelyet tovább erõsít a kockázat mérséklését elõnyben részesítõ befektetõi magatartás.
Itt meg kell említenünk, hogy léteznek olyan szakértõi vélemények, melyek szerint rövid távon az árak stagnálhatnak, melynek okai az árupiacokról kivont tõke következtében zuhanó árfolyamok, az általános gazdasági lassulás és az energiaárak emelkedése. Közép-hosszú távon azonban a stabil fundamentumok miatt e gondolatmenet szerint is visszatérhet a fellendülés.
Élelmiszerár-robbanás
Az élelmiszerárak rekord mértékû növekedésében lényeges szerepet játszik a föld egyre növekvõ népessége és a megváltozott étkezési szokások, amelyek mind több hústermék, ezek keresztül gabonaféle iránt támasztanak keresletet. A fogyasztás volumenét tekintve egyre több ország zárkózik fel a világ fejlett régióihoz, gondoljunk csak az olyan feltörekvõ óriásokra, mint Kína vagy India, amelyek hatalmas kereslettel jelennek meg a globális piacokon. A másik lényeges elem a bioetanol gyártás, amelyek alapanyagaiul szolgáló növények termesztéséhez óriási földterületeket szakítanak ki a világ termõföldjeinek szûkös kínálatából. Bizonyos országokban, mint pl. az USA a termelõk a pozitív árjelzésekre reagálva az elmúlt idõszakban jelentõsen növelték az alternatív energiaforrások elõállítására alkalmas termények termesztését. Mindazonáltal a szakértõk hangsúlyozzák: az áremelkedés nem a mezõgazdasági termények kínálatának szûkülésével egy idõben következett be, hanem a kereslet nagymértékû növekedésének köszönhetõ az elmúlt idõszakban.
A élelmiszerárak és a földárak további emelkedéséhez a termõföld kínálat szûkössége is hozzájárul: az elmúlt negyven évben a megmûvelhetõ területek csaknem egyharmadát nyelte el az urbanizáció és a talajerózió világszerte, és az ENSZ becslése szerint a következõ száz évben a még meglévõ állomány is megfelezõdhet. A világ növekvõ lakosságának élelmiszerigényét tehát egyre kevesebb területen kell megtermelni, amely nem kis kihívás.
Magyarország - Érdemes beszállni a buliba?
A tõkepiaci turbulenciák és a korábbiaknál kiszámíthatatlanabb árupiacok fényében a befektetõk értelemszerûen alternatív módokon igyekeznek részesülni a szektor jövedelmezõségébõl. A mai vérzivataros idõkben mind több befektetõ figyelme fordul a hagyományosan mérsékelt kockázatot képviselõ termõföld felé.
Megfelelõ csomagolás - földpiaci alapok
Látni kell azonban, hogy a tõke és árupiacok likvid és azonnal elérhetõ termékeivel szemben, a termõföldpiac számos korlátozással terhes. Elsõsorban azért, mert illikvid, másodsorban pedig mert termõföldvásárlást érintõ szabályozás nehézkes, és a keresleti oldal bizonyos országokban erõsen korlátozott, ami lehetetlenné teszi a kereslet-kínálat törvényének érvényesülését. (ez a helyzet többen között Magyarországon is, lásd késõbb). Úgy tûnik azonban, hogy az intézményi tõke ebben az esetben is megtalálta a megfelelõ "csomagolást", és az erõsödõ befektetõi érdeklõdés nyomán megteremtette azokat a termékeket, amelyek könnyebben befektethetõvé teszik ezt a speciális szegmenst.
Ugrásra készen: a világ legnagyobb alapja Kelet-Közép-Európára készül
A földpiaci alapok természetesen eddig is léteztek, jelentõségük növekedését azonban jól érzékelteti, hogy nemrégiben egy minden eddiginél nagyobb alapot indított útjára a német Palmer Capital Investments és az Egyesült Királyságban jegyzett Bidwells Agribusiness. A 300 millió eurós alap stratégiája szerint a nyugat-európai termõföld-befektetések mellett fõként a kelet-közép-európai régióban fektet majd be, kiemelten kezelve portfóliójában Magyarországot, Lengyelországot, Romániát és Csehországot. A tõkeerõs földpiaci alapok jellemzõen termõterületek fölvásárlásával olyan optimális portfóliót hozhatnak létre, ahol a birtokkoncentrációból származó értékteremtést tudják realizálni. Egy ehhez hasonló folyamat már elindult Romániában, (itt számukra már jelenleg sem korlátozott a földvásárlás) ahol nagy tõkeerejû cégek vásárolják fel a földterületeket, és a cégeket értékesítve hasznosítják a portfóliót.
Érdemes tehát beszállni a buliba?
Valószínûleg nem véletlen, hogy a valaha létezett legnagyobb földpiaci alap régiónkat, benne Magyarországot szemelte ki magának. Mint ismeretes, az EU csatlakozást a földárak emelkedésének tekintetében (is) pozitív várakozások elõzték meg Magyarországon. Az áremelkedést ugyanakkor a piac már jóval a csatlakozás elõtt beárazta, így az unióba való belépés után valójában már nem sok minden történt. Ennek legfõbb oka, hogy a csatlakozás óta 2011-ig tartó derogáció van érvényben, amely a keresleti oldalt rendkívüli mértékben korlátozza. Magyarországon jelenleg kizárólag magánszemélyek vásárolhatnak termõföldet, a külföldi, illetve belföldi cégeket (illetve külföldi magánszemélyeket) a piac teljesen kizárja. A kereslet korlátozásával pedig az áremelkedés nem tud bekövetkezni.
A derogáció megszûnésének idõpontja azonban közeleg, és bár a kormány szeptember végén bejelentette, hogy él a külföldiek földvásárlására vonatkozó moratórium további három éves hosszabbítására vonatkozó jogával, a derogáció kitolása nem valószínû, mert azt az Európai Bizottság nem látja igazán indokoltnak. Ez pedig azt jelenti, hogy szabad lesz az út a tõkeerõs külföldi cégek, illetve magánszemélyek elõtt is a termõföldvásárlásra. "Mindenkinek úgy kell készülnie, hogy 2011-tõl a külföldiek is legálisan vásárolhatnak termõföldet", figyelmeztet Csikai Miklós, a Magyar Agrárkamara elnöke. Hozzátenném, hogy magyar cégek is." A szakember itt vélhetõen arra utal, hogy a hazai cégek termõföldvásárlása a magyar szabályozó hatáskörébe tartozik, de a liberalizációval valószínûleg ezt is engedélyezik.
A szakemberek szerint a 2011 utáni piacnyitással várhatóan hazai alapítású agrárcégek vásárolnak majd nagyobb arányban földterületeket, de külföldi kereslet is megugrik majd a realizálható extraprofit reményében. Emellett a tõkeerõs szereplõk, így például alapok megjelenése várható. A magyar földpiacon tehát a keresleti oldal erõs, rengetegen várakoznak vételre a partvonalon.
Érdemes.
A világpiaci és a helyi piaci kontextus fényében tehát a magyar termõföldpiac kilátásai elsõrangúak. A derogáció megszûnése után a magyar termõföldpiac is integrálódik majd a globális folyamatokba, és követi majd a szélesebb körben érvényes tendenciákat. Emellett nem szabad elfelejtenünk, hogy a piac korábban áraz, tehát már jóval a 2011 beárazódnak a pozitív várakozások. Szakértõk szerint már idén élénkülés volt tapasztalható a földpiacon, a kereslet erõsödik, az árak 20-25%-kal emelkedtek. Jelenleg az átlagos földárak 550-650 ezer +/- 50 ezer Ft/ha körül alakulnak.
Ez az ár egyelõre jelentõsen elmarad a nyugat-európai földáraktól, de- mint a gazdaság minden területén, ezen a speciális területen is a konvergencia érvényesül, amely a magyar földárakat elõbb-utóbb az uniós átlag szintekre emeli. A jelenlegi alulértékeltség miatt a derogáció megszûnésével az áremelkedés mindenképpen bekövetkezne. Az élelmiszer árrobbanás ezzel egy idõben felhívja a figyelmet a mezõgazdaság jövedelmezõségére - így ezek az egymást erõsítõ folyamatok még látványosabbá tehetik a földárak emelkedését.
Mit nyújt a bérleti piac?
A földárak emelkedése tehát elkerülhetetlen, érdemes ugyanakkor leszögeznünk, hogy a termõföld bérbeadás egyelõre nem számít bombaüzletnek Magyarországon. A földbérletek árát jellemzõen a földalapú támogatásokhoz kötik, ennek alapján a bérleti díj a földalapú támogatás fele, illetve teljes összege között változik, ez megközelítõleg 20-50 ezer Ft/Ha területtõl és föld minõségtõl függõen. Az ország nyugati felén és Budapest környékén a magasabb árak jellemzõek, míg a Dél-Dunántúlon és Észak-Magyarországon az árak kissé elmaradhatnak ettõl. Bíztató jel, hogy a bérleti díjak az elmúlt 3 évben emelkedõ tendenciát mutattak, az árváltozás lefolyása azonban ebben a szegmensben lassú a hosszú távú bérleti szerzõdések miatt. (A kockázat további csökkentéséhez egyébként a termõföldpiacon a hosszú távú bérleti szerzõdések is hozzájárulnak. Emellett nem mellékes szempont, hogy termõföldet minimum 5 évre érdemes bérbe adni, mert rövidebb távon 25%-os forrásadó terheli).
A bérbeadás tehát folyamatos, biztos cash-flowt biztosít, de látni kell, hogy csak a bérleti díjakra alapozva a megtérülés rendkívül hosszú, 15-20 év. Az áremelkedés azonban majdhogynem garantált, és áremelkedési hullámnak elején tartunk, amely minden bizonnyal a piac teljes liberalizálásával csúcsosodik majd ki. Annak tehát, akinek a föld közel áll a szívéhez, mindenképpen érdemes elkezdeni gondolkodnia... "
), úgyhogy szerintem kezdjük hanyagolni a témát. Egyrészt, mert, ahogy látom, egyre komolyabb, ám teljesen felesleges indulatokat szül, másrészt viszont nagyon off is 
Visszatérve a témához, és most ne higyjétek, hogy poénkodom: kézzel kötött meleg, vastag gyapjúgarbó, bõr chaps, bélelt bõrbakancs és társai.
(Hajnali 4-re otthon vagyok, 5-ig még pörgök, csak ezután tudok elaludni. Délelõtt 11-kor meg kapom a lecseszést, hogy lehet eddig aludni...)
Szerencsétlenek...
